日本購屋流程
① 購屋諮詢・確認預算
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② 尋找物件・安排看房
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③ 提出購買申請（買付証明書）
填寫希望購買價格、付款方式、交屋日期等
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④ 價格與交易條件協商
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⑤ 重要事項説明
由宅地建物取引士說明產權、法規限制、管理規約、費用等重要事項
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⑥ 簽訂不動產買賣契約
通常此階段支付訂金，約成交總額10%；實際金額依契約約定
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⑦ 準備交屋／貸款或海外匯款
台灣買家現金購屋時，通常需要事先安排日圓及海外匯款
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⑧ 最終確認＋支付剩餘房款
同時結算仲介費、登記相關費用、固定資產稅等精算款
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⑨ 所有權移轉登記
通常由司法書士辦理
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⑩ 交屋・領取鑰匙 🔑
正式成為屋主，之後可自住、出租或委託管理。
日本不動產稅金
在日本購買不動產，除了房屋本身的成交價格外，從「購買、持有、出租到出售」各階段，都可能產生相關稅金。
以下為主要稅金整理：
■ 一、購買房屋時
① 印紙稅（印紙税）
簽訂紙本不動產買賣契約時所產生的稅金。
稅額依買賣契約記載金額而定，符合條件的不動產買賣契約可適用優 惠稅率。
繳納時間：簽訂買賣契約時
② 登錄免許稅（登録免許税）
購買不動產後，辦理土地、建物所有權移轉登記時所產生的稅金。
原則上依「固定資產評價額 × 適用稅率」計算，並非直接以房屋成交價格計算。
繳納時間：辦理所有權移轉登記時
③ 不動產取得稅（不動産取得税）
取得土地或建物後，由所在地都道府縣課徵的一次性稅金。
住宅及住宅用土地符合一定條件時，可適用減免或扣除制度。
繳納時間：通常於取得不動產後收到納稅通知書，再依指定期限繳納。
■ 二、持有房屋期間
④ 固定資產稅（固定資産税）
每年1月1日登記為土地或建物所有權人的屋主，原則上需要繳納固定資產稅。
標準稅率：1.4%
實際稅額依所在地政府核定的固定資產評價額及相關減免制度計算。
⑤ 都市計畫稅（都市計画税）
物件位於都市計畫法規定的市街化區域等課稅範圍時，可能需要繳納都市計畫稅。
稅率上限：0.3%
通常會與固定資產稅一起通知及繳納。
■ 三、房屋出租時
⑥ 不動產所得相關稅負
如果將日本房屋出租並取得租金收入，原則上需要就不動產所得申報納稅。
基本概念：
租金收入 − 必要經費 ＝ 不動產所得
必要經費可能包含管理費、修繕費、固定資產稅、折舊費、相關手續費等，實際可列入項目須依日本稅法規定判斷。
台灣投資人若屬日本稅法上的「非居住者」，相關申報、源泉徵收及納稅管理人制度與日本居住者有所不同。
■ 四、出售房屋時
⑦ 讓渡所得相關稅負（譲渡所得）
出售日本不動產產生獲利時，原則上需針對「讓渡所得 」課稅。
基本計算方式：
出售收入
－ 取得費
－ 出售相關費用
－ 適用的特別扣除
＝ 課稅讓渡所得
稅率會依持有期間有所不同。
【短期讓渡】
出售年度1月1日時，持有期間5年以下。
【長期讓渡】
出售年度1月1日時，持有期間超過5年。
因此並非單純從購買日起算「滿5年」就一定適用長期讓渡稅率。
■ 日本買房稅金時間軸
簽訂買賣契約
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印紙稅
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所有權移轉登記
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登錄免許稅
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取得房屋後
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不動產取得稅
↓
每年持有
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固定資產稅 ＋ 都市計畫稅
↓
出租時
↓
不動產所得相關稅負
↓
未來出售
↓
讓渡所得相關稅負
【台灣投資人注意事項】
・外國人可以在日本購買不動產，但稅務處理會依居住身分、物件用途及所得狀況有所不同。
・不動產取得稅、登錄免許稅、固定資產稅等，通常不是直接以「成交價格 × 稅率」計算。
・自住、投資出租、新建住宅、中古住宅、土地等，可能適用不同的優惠或減免制度。
・非日本居住者出租或出售日本不動產時，可能涉及源泉徵收及納稅管理人等制度。
・實際稅額應依物件所在地、固定資產評價額、建物用途、持有方式及個人／法人身分個別計算。
※以上內容為日本不動產相關稅制的一般性說明，實際課稅方式及優惠制度可能因個案而異，詳細稅務內容請以日本相關政府機關及稅理士確認為準。
日本遺產稅法
日本房產遺產稅常見問題
Q：我是台灣人，在日本買房，以後過世後小孩繼承，也需要繳日本遺產稅嗎？
原則上需要判斷日本的「遺產稅（相続税）」。
即使屋主與子女都是台灣籍、居住在台灣，只要繼承的是位於日本境內的不動產，日本原則上仍具有課稅權。
Q：外國人和日本人的遺產稅算法一樣嗎？
日本境內房產的基本計算方式原則相同。
不過，外國人的課稅範圍需要另外判斷。例如只有日本境內財產需要納入日本遺產稅，還是海外財產也可能涉及日本課稅，會依被繼承人及繼承人的居住地、日本居住期間、國籍等條件而有所不同。
Q：房子是按照當初的購買價格計算遺產稅嗎？
不是。
日本遺產稅有自己的一套「相續稅評價」方式。
一般而言：
・土地：主要依「路線価」等方式評價
・建物：主要依「固定資産税評価額」評價
因此，即使房屋市場價格是1億日圓，也不代表直接用1億日圓計算遺產稅。
Q：是不是只要有日本房產，小孩繼承就一定要繳稅？
不一定。
日本遺產稅設有「基礎控除」，計算方式為：
3,000萬日圓 ＋ 600萬日圓 × 法定繼承人人數
例如有2名法定繼承人：
3,000萬＋600萬×2
＝ 4,200萬日圓
如果符合條件的課稅遺產總額沒有超過基礎控除，原則上不會產生遺產稅。
Q：日本遺產稅的稅率是多少？
採累進稅率，依計算後的法定相續分對應金額適用：
1,000萬日圓以下：10%
3,000萬日圓以下：15%
5,000萬日圓以下：20%
1億日圓以下：30%
2億日圓以下：40%
3億日圓以下：45%
6億日圓以下：50%
6億日圓以上：55%
⚠️ 不是直接用「房屋市價 × 上述稅率」計算。
Q：例如有一間價值1億日圓的日本房產，兩個小孩繼承，要繳多少？
不能單純用1億日圓直接計算。
首先需要確認：
① 土地的遺產稅評價
② 建物的固定資產稅評價
③ 是否出租中
④ 是否有貸款或其他可扣除債務
⑤ 是否還有其他日本或海外財產需要計入
⑥ 法定繼承人人數
⑦ 是否適用相關減額制度
因此，同樣市場價值1億日圓的房產，每個家庭最後的遺產稅可能完全不同。
Q：如果房子還有房貸呢？
符合規定的被繼承人債務，原則上可以在計算課稅遺產時扣除。
所以不能只看房屋價值，也需要一起確認死亡時剩餘的債務。
Q：出租中的投資房產也是一樣嗎？
出租中的土地及建物可能適用不同的遺產稅評價方式。
由於存在租賃權利關係，相續稅評價有可能低於單純自用的不動產，因此投資型不動產應依實際出租狀況個別計算。
Q：死亡後多久之內要申報日本遺產稅？
原則上為：
知道被繼承人死亡的翌日起10個月內。
相續稅的申報與繳納原則上都必須在期限內完成。
即使繼承人之間尚未完成遺產分割，也不能單純因此延後10個月的申報期限。
Q：台灣人繼承日本房產，可以繼續持有嗎？
可以。
外國人原則上可以繼承並持有日本不動產。
不過除了遺產稅申報之外 ，還需要辦理日本的不動產相續登記等相關程序。
簡單來說
「外國人買日本房產，死亡後不是房子直接被日本政府收走，也不是一定會產生高額遺產稅。」
實際稅額需要依照：
房產遺產稅評價＋其他遺產－可扣除項目－基礎控除
進行個別計算。
因此，持有高價日本不動產或多間投資物件的海外投資人，建議提前確認資產配置與未來繼承方式。
※以上為日本遺產稅制度的一般性說明，實際課稅範圍、評價方式及適用特例，會因國籍、居住地、資產內容及家庭狀況不同而異，正式申報時請由日本稅理士等專業人士個別確認。
日本購屋常見問題
購買日本中古屋時，仲介服務費通常以「成交價 × 3% ＋ 6 萬日圓」 計算，並需另外加上日本消費稅；但若購買新成屋或預售屋，通常不會收取仲介服務費。 舉例來說，若購買成交價 3,000 萬日圓的中古屋，未稅仲介服務費為 96 萬日圓；若以消費稅 10% 計算，含稅金額為 105.6 萬日圓。 若房地成交價在 400 萬日圓以下，仲介服務費另有規定，需依物件價格與交易內容計算。
日本公寓大樓通常沒有「買房附車位」的概念。停車位多屬於大樓共用部分，通常不是隨房屋產權一起買賣，而是由住戶向大樓管理組合提出使用申請並承租。 由於停車位數量有限，若申請人數超過可使用車位數，可能會透過抽選方式決定使用權。停車位租金通常會歸屬於大樓管理組合，並可能用於管理費、修繕積立金或大樓維護支出。若有停車需求，建議購屋前先確認是否有空位、月租金、申請方式與是否需抽選。
不行。單純在日本買房，並不會直接取得日本永住權、居留資格或簽證。
可以。無論是日本當地公司或海外公司法人，原則上皆可在日本購買並登記不動產。不過，以公司名義購屋時，需考量公司所在地、登記文件、資金來源、稅務與後續管理等因素，建議依個別情況進一步諮詢專人。
有可能。若父母出資購買日本房產並登記在小孩名下，可能涉及贈與稅；未來繼承日本境內資產時，也可能涉及日本遺產稅。 以日本現行制度來看，贈與稅每年有 110 萬日圓基礎控除額，超過部分會依課稅金額適用不同稅率計算。遺產稅則有「3,000 萬日圓＋600 萬日圓 × 法定繼承人數」的基礎控除額，超過部分才會進一步計算稅額。
可以，且日本可協議比例多人登記，因此可自選比例不像台灣採用均分，但資金需依照登記的比例匯款。
在日本買房時，部分服務費用會外加消費稅，例如仲介服務費、司法書士報酬、租賃管理費等。這是因為日本消費稅通常會在商品或服務價格之外另行標示。 此外，買方支付的消費稅並不是仲介公司或服務公司的收入，而是由業者代收後依法申報繳納給日本政府。 以購買總價 1,000 萬日圓的中古物件為例，若仲介服務費未稅金額為「1,000 萬日圓 × 3% ＋ 6 萬日圓」，則服務費為 36 萬日圓。再加上消費稅為 10%，實際支付金額則為 39.6 萬日圓。
可以評估申請。台灣人在日本買房若有貸款需求，通常可透過在日本設有分行或據點的台系銀行洽詢，常見貸款成數約為房價或鑑價的 5～6 成，利率約落在 3% 左右，實際條件仍需依銀行規定、個人財力與物件條件審核。 可洽詢的銀行包含臺灣銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行、玉山銀行、台新銀行、中國信託、富邦銀行、台灣中小企銀等在日本設有分支機構的台系銀行，此外日系的東京之星銀行亦有提供貸款服務。
日本一般成屋買賣通常沒有台灣常見的「履約保證」制度，主要是因為日本不動產交易流程與付款方式和台灣不同。 日本不動產交易通常會依買賣契約約定付款時程，並透過不動產仲介、司法書士、金融機構等角色協助確認契約、產權移轉與相關文件。雖然沒有台灣式履約保證，但購屋前仍應確認物件權利狀況、付款時程、契約條件與登記流程，降低交易風險。
日本房產若有出租收入，通常可委託稅理士協助報稅。稅理士費用常見參考金額為第一年約 82,500 日圓，第二年起約 71,500 日圓，通常不會因房屋總價高低而不同。 若房產有租金收入，稅理士費用一般可作為租金所得相關費用扣抵。實際費用仍會依委託內容、持有物件數量、收入狀況與申報項目而有所不同，建議依 個案確認。
日本買房除了房價本身，還會依取得、持有、出租或出售等不同階段，產生不同稅金與相關服務費用。 取得不動產時，可能產生不動產取得稅、登錄免許稅、印紙稅、貸款相關費用、司法書士報酬、仲介服務費及其他手續費。持有期間則可能有固定資產稅、都市計畫稅、管理費、修繕積立金與保險費等成本。 若將房產出租，可能涉及租金收入相關稅務、源泉所得稅、租賃管理費與修繕費用。未來出售不動產時，則可能產生印紙稅、所得稅、住民稅、仲介服務費與其他手續費。實際費用會依物件條件、貸款有無、是否出租與持有年限而有所不同，建議購屋前先完整試算總成本。
可以。外籍人士在日本購屋原則上沒有特別限制，台灣人也可以在日本購買不動產並辦理產權登記。
會。日本新成屋和其他不動產一樣，會有折舊概念，但折舊主要用於銀行貸款資產評估、會計處理與報稅計算，不一定等同於實際房價下跌。 不動產折舊通常是針對建物價值計算，土地本身一般不會折舊。實際折舊率會依建物構造、用途、耐用年數、取得價格與持有方式等條件而不同，並非每個物件都能用同一套比例預估。
日本房產也有共用部分，但與台灣不同的是，日本住宅的公設與陽台通常不會計入銷售面積，銷售面積主要以室內專有面積為主。 大樓走廊、電梯、入口大廳、管理室等共用空間，屬於全體住戶共同使用的部分；陽台雖然可能會在相關文件中標示或登記，但通常不會計入銷售面積。因此，台灣買方在比較日本物件坪數時，不建議直接用台灣房屋的公設比概念換算，而應以日本標示的專有面積作為主要比較基準。
不管是日系還是台系銀行，原則上貸款成數及成功與否，主要還是以貸款人的條件為銀行主要評估依據，而日系銀行貸款失敗的原因很多是因為扣繳憑單上的報稅所得未達日系銀行認定的標準，因此若在台灣因為節稅而導致報稅所得不高，在年收入不符合的情況下，即便現金足夠也無法跟日系銀行貸款，此時可也考慮找在日本的台資銀行來審核處理。
不管是新成屋還是中古屋都有屬於各自的市場並無好壞之分，購買前建議依照自己購屋的預算、目的及喜好等找尋出最適合自己的房產，而非拘泥在屋齡這單一條件。
由於日本對於洗錢防制與本人確認規範較嚴格，外籍人士若只是單純購買或投資日本房產，沒有在日本居住、工作或明確資金往來需求，直接向日本當地銀行開戶的難度通常較高。 若購屋時有貸款需求，可評估透過在日本設有分行或據點的台系銀行，依 銀行規定申請貸款及相關帳戶服務。不過，即使成功開戶，部分帳戶功能也可能有限制，例如無法使用網路銀行、沒有提款卡，或部分提領與轉帳需臨櫃辦理等，實際仍需依各銀行規定為準。
可以。日本買房可依交易條件與貸款安排，部分以現金支付、部分以貸款支付，現金與貸款比例通常沒有固定限制。 日本購屋款項通常分為簽約款與交屋款兩個階段。一般來說，簽約時會支付約房價 10% 作為簽約款，交屋時再支付剩餘約 90% 的款項。若買方有申請貸款，交屋款可先扣除實際核准的貸款金額後，再以現金補足差額。
日本公寓每個月通常需要繳交管理費和修繕積立金。管理費主要用於大樓日常管理與維護，例如公共區域清潔、管理公司服務、電梯保養、照明、水電、垃圾處理與設備維護等。 修繕積立金則是住戶每月共同提撥的修繕基金，主要用於未來公共區域與建物設備的大規模維修，例如外牆修繕、屋頂防水、管線更新、電梯設備更換等 ，以維持建物價值與居住安全。 若購買新成屋或預售屋，交屋時也可能需要另外支付一筆「修繕積立基金」或「修繕準備金」。購屋前建議確認每月管理費、修繕積立金金額，以及未來是否有調漲或大規模修繕計畫，完整評估長期持有成本。
會。日本購屋時通常會提供「重要事項說明書」，內容類似不動產說明書，會記載物件、權利關係、交易條件及部分災害風險相關資訊。 重要事項說明書通常以日文製作，依物件情況不同，頁數可能從數十頁到上百頁不等。內容會說明買方購買前應了解的重要資訊，例如物件概要、土地與建物資訊、法令限制、管理狀況、交易條件，以及物件所在地相關的災害風險。 其中，水災風險、洪水浸水預測區域、土壤液化可能性等資訊，可能會以文字說明或地圖顏色區塊標示。部分物件若涉及特殊限制或歷史文化相關事項，例如埋藏文化財、遺跡調查等，也可能記載於文件中。
日本售屋常見問題
出售日本房產時，若透過不動產仲介成交，通常需要支付仲介服務費。一般常見計算方式為 成交價格 × 3% ＋ 6 萬日圓＋消費稅，但實際上限會依成交金額而定。
可以。人在台灣也可以出售日本房產，但在「簽約」、「交屋」重要程序上，需要屋主本人赴日辦理，或依個案確認是否能透過委任、代理等方式協助處理。
可以。出售日本房產後，賣方可指定外幣帳戶收取售屋款，帳戶不一定限於台灣，也可以指定台灣的外幣帳戶作為收款帳戶。
出售日本房產時，常見費用包含仲介服務費、印紙稅、登記相關費用、房貸清償費、稅理士費用等；若出售後有獲利，可能還會產生讓渡所得稅。若賣方屬於非日本居住者，交易時也可能先被扣繳源泉徵收稅。
類似於台灣的「所得稅代扣」，依日本稅務規定，若非日本居住者出售日本國內的不動產，買方在支付售屋款時，原則上需先扣繳交易金額的 10.21%。這筆金額並不是最終稅額，而是先行扣繳，之後可透過日本報稅程序，依實際讓渡所得稅額進行多退少補。
要。讓渡所得稅是指資產因轉讓銷售而產生的所得出現差價收益時收取的規費。以五年度為分水嶺，稅率有所不同， 五年度內稱為短期讓渡所得稅，稅額為課稅短期讓渡所得金額 × 30%，住民稅為 9%，並需另計復興特別所得稅。 持有期間超過 5 年度為長期讓渡所得稅，稅額為課稅長期讓渡所得金額 × 15%，住民稅為 5%，並需另計復興特別所得稅
出售日本房產時，賣方需準備身分證影本、護照影本、權利證明書(權狀)、印鑑/印鑑證明書，若為租賃中物件則需另外準備租賃契約書、承租方入居申請書及租賃管理公司委任契約等。
出售日本房產時，常見的仲介委託合約有三種 ：
1.一般委託：可同時委託多間房地產公司、亦可自行銷售。委託時間並無三個月限制、房仲業者並無回報或刊登廣告的義務。
2.專任委託:僅能透過一家仲介銷售、但屋主仍可與自行找到的對象締結買賣契約。一期最長三個月、房仲業者需將物件刊登於國土交通省所指定的流通機構。
3.專屬專任委託: 僅能透過一家仲介銷售、且屋主無法自售。一期最長三個月、房仲業者需將物件刊登於國土交通省所指定的流通機構。
可利用國土交通省指定不動產流通機構(REINS)查詢當棟成交、待售物件及周邊類似物件的價格..等資訊作為參考，再依物件本身條件訂立適當的價格。
※台日對於買賣房屋的文化不大相同，建議訂定價格前可先收集資料並與仲介、專家討論。
出售日本房產的流程大致包含： 1.提供出售物件相關資訊及諮詢(流程及費用介紹及條件確認…等)
2.物件售價評估討論、(物件周遭行情介紹、提供評估報告…等)
3.簽署委託出售仲介契約(契約種類確認、稅務資 訊介紹…等)
4.物件審查(對物件產權調查、法規確認…等)
5.銷售管道流通宣傳(發布資訊展開宣傳…等)
6.成交簽署不動產買賣契約(洽談協商、製作及簽訂契約文件…等)
7.尾款收取/交屋(確認、清償、轉移、交屋…等)
日本租賃常見問題
日本租賃契約主要分為以下兩種：
1.普通 賃貸借契約：通常為兩年契約，且承租方於合約到期後，有權利可繼續承租（依區域不同，續約時會可能需支付更新料，東京多為一個月租金），而屋主無法片面拒絕或調漲租金。
2.定期借家契約：未來屋主如有自住計畫，可與承租方簽訂定期型的契約。此合約終了前六個月會通知承租方契約即將結束。另外因為此類合約承租房無續約權利，有可能造成承租方的不便，所以此類型合約在市場上接受度較低，租金亦會較普租租約為低。
在日本屋主若希望調整租金須由屋主及承租方雙方協議同意才行，若無法達成協議，必要時可尋求法律途徑協助。至於解約部分，根據日本借地借家法規定，如出租方欲解約，必須在六個月前提出且必須考量提供承租方金錢上的給付，並有正當的理由，且需要承租方的同意，否則出租方不能片面解約。
在日本房屋出租後，水電費由承租方自行負擔，而管理費及修繕基立金則由屋主負責支付，但管理費可於申報所得稅的時候 扣抵。
不需要。若屋主不是日本居住者，一般不會因為單純持有或出租日本房產而繳交住民稅；但日本國內產生的租金所得，仍可能需要申報所得稅。
復興特別所得稅是因應日本311大地震後產生的稅制，會在租金收入的所得稅中加課2.1%左右的稅(舉例10%→10.21%)，會課到平成49年（西元2037年），每一戶只要有租金所得就要繳。
一般來說由於日本新屋都是精裝修，在出租時可不需特別更動裝潢，除非有所損壞，需確認相關修繕費用，再行施作。此外，由於日本人習慣使用自己的家具，所以房屋在出租時，多以空屋出租較為便利。
不管最初是使用何種契約型態，在日本只要承租方是自住非店鋪使用的情況下，可隨時於預計退租前一個月提出申請，且不需要支付違約金。
日本收租是透過租賃代管公司與承租方接洽，承租方會先把租金匯到租賃代管公司的戶頭，接著租賃代管公司於每年的約定日期將租金匯入至您指定的戶頭，但要注意的是，雖然匯入戶頭只要是相同名義人名下的外幣帳戶 不限國家皆可使用，但租金會以日幣匯入且匯款手續費需由屋主承擔。或者至租賃代管公司領取現金。
在東京，如透過仲介公司成功將房屋出租，房東需支付服務報酬給仲介公司，而承租方則需提供屋主禮金。續約時，承租方會給屋主續約費，屋主再支付一半續約費給代管公司，但在東京以外的其他地區則可能會有不同規定。
在日本當地出租房屋且有租金收入時需在日本申報所得稅，而台灣雖然亦要申報，但基於一稅不兩課之原則，可把在日本所繳的稅金扣除後之差額再行計算。
可以。有出租需求時，可由我們協助安排租賃代管服務。 可協助銜接日本當地租賃業者與管理資源，依物件狀況與出租需求，安排招租、租賃契約簽訂、租金代收、退租處理與修繕協調等後續服務。
